Aidat Hesaplama

Aidat nasıl hesaplanır?

Apartman veya site aidatı, binanın ortak giderlerinin kat malikleri arasında paylaştırılmasıyla bulunur. Hesaplama iki adımdan oluşur: önce bir aylık toplam ortak gider belirlenir, ardından bu tutar seçilen paylaştırma yöntemine göre bağımsız bölümlere (dairelere, dükkânlara) dağıtılır.

Ortak giderler genellikle şu kalemlerden oluşur: kapıcı veya görevli ücreti ve SGK primi, ortak alan elektriği, ortak su, temizlik malzemesi, asansör bakımı ve periyodik kontrolü, bina sigortası, yönetici ücreti, bahçe bakımı, küçük onarımlar ve yedek akçe. Hesaplayıcıda bu kalemleri tek tek yazabilir ya da toplam tutarı doğrudan girebilirsiniz.

Yasal dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20

Ortak giderlere katılım 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde düzenlenir. Kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılır,
• Ana gayrimenkulün sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığına ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılır.

Kat maliki, ortak yerlerden veya tesislerden yararlanmadığını ya da bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz. Ödenmeyen aidat için kanun, aylık %5 gecikme tazminatı öngörür ve diğer malikler ya da yönetici dava açabilir veya icra takibi başlatabilir.

"Aksi kararlaştırılmadıkça" ifadesi önemlidir: yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla farklı bir paylaşım (ör. metrekareye göre ya da tüm giderlerin eşit bölünmesi) belirlenebilir. Bu nedenle hesaplamadan önce binanızın yönetim planını kontrol edin.

Paylaştırma yöntemleri ve formüller

Eşit paylaşım

Daire aidatı = Toplam gider ÷ Daire sayısı

Arsa payı oranında paylaşım

Daire aidatı = Toplam gider × (Dairenin arsa payı ÷ Tüm arsa paylarının toplamı)

Arsa payı tapuda "120/2400" gibi kesirli yazılır. Hesaplayıcıya payı (120) girmeniz yeterlidir; oran, girdiğiniz tüm payların toplamına bölünerek bulunur. Doğru sonuç için bütün bağımsız bölümleri (dükkân, depo, çatı katı dahil) eklemelisiniz.

Metrekare oranında paylaşım

Daire aidatı = Toplam gider × (Dairenin m²'si ÷ Toplam m²)

Yönetim planında metrekare esası öngörülmüşse bu yöntemi seçin. Hangi alanın (brüt veya net) kullanılacağı da yönetim planına göre belirlenir.

Kuruş farkı nasıl kapatılır?

Paylar kuruşa yuvarlandığında daire aidatlarının toplamı, gerçek giderden birkaç kuruş sapabilir. Hesaplayıcı her payı kuruşa yuvarlar, aradaki farkı en büyük paya sahip daireye, paylar eşitse listedeki son daireye ekler veya ondan düşer. Böylece tablodaki aidatların toplamı gidere birebir eşit olur ve kasada açık kalmaz.

Örnek hesaplamalar

Örnek 1: Altı daireli apartman, eşit paylaşım

Aylık gideri 15.000 TL olan altı daireli bir apartmanda giderler eşit paylaşılıyorsa her daire 2.500,00 TL öder. Yıllık aidat daire başı 30.000,00 TL olur.

Örnek 2: Arsa payına göre paylaşım

Sekiz bağımsız bölümlü bir binada arsa payları 80, 80, 100, 100, 100, 100, 120 ve 120 (toplam 800) olsun. Aylık 24.000 TL'lik gider arsa payı oranında paylaştırılırsa:

En büyük paya sahip dairenin yıllık aidatı 43.200,00 TL olur.

Örnek 3: Tam bölünmeyen tutar

Üç daireli bir binada 10.000 TL'lik gider eşit bölünürse ilk iki daire 3.333,33 TL, son daire 3.333,34 TL öder. Bir kuruşluk fark son daireye eklenerek toplam tam 10.000 TL'ye tamamlanır.

Karma paylaşım: farklı giderler farklı yönteme tabiyse

Kanundaki varsayılan kurala göre kapıcı gideri eşit, sigorta ve bakım-onarım giderleri arsa payı oranında paylaşılır. Bu durumda giderleri iki gruba ayırın: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerini eşit yöntemle, diğer giderleri arsa payı yöntemiyle ayrı ayrı hesaplayın ve her dairenin iki tutarını toplayın. Kalorifer yakıtı gibi tüketime bağlı giderler için yönetim planındaki veya pay ölçer sistemindeki esaslar uygulanır.

İşletme projesi ve aidatın kesinleşmesi

Aidat tutarı genellikle yöneticinin hazırladığı yıllık işletme projesiyle belirlenir. Kat Mülkiyeti Kanunu md. 37'ye göre işletme projesi, gelecek yılın tahmini giderlerini ve her kat malikinin ödeyeceği avans payını gösterir. Kat malikleri kurulunda kabul edilen veya maliklere tebliğinden sonra süresinde itiraz edilmeyen proje kesinleşir ve icra takibinde belge olarak kullanılabilir. Hesaplayıcıyla oluşturduğunuz daire bazlı tablo, işletme projesinin dağıtım cetvelini hazırlarken pratik bir başlangıç noktasıdır.

Sık yapılan hatalar

• Tüm giderleri eşit bölmek. Yönetim planında aksi yazmıyorsa kapıcı dışındaki genel giderler arsa payına göre bölünmelidir; büyük dairelerin daha fazla ödemesi bu yüzdendir.
• Bazı bağımsız bölümleri unutmak. Dükkân veya boş daireler de gidere katılır. Eksik bölüm, diğerlerinin payını haksız biçimde artırır.
• Boş daireyi muaf tutmak. Kullanılmayan dairenin maliki de ortak giderlerden sorumludur; kullanmadığını ileri sürerek ödemeden kaçınamaz.
• Yuvarlama farkını gözden kaçırmak. Kuruş farkları aylar içinde birikerek kasada açık oluşturabilir; farkı bir daireye ekleyin.
• Kiracı-malik ayrımını karıştırmak. Kira sözleşmesinde aidatı kiracı üstlenmiş olsa bile kat maliki, ödenmeyen gider payından yönetime karşı sorumlu olmaya devam eder. Kira artışlarını hesaplamak için kira artış hesaplama aracını kullanabilirsiniz.